Недвижимость: о тонкостях купли-продажи жилья

Какие меры предпринять сыктывкарцам, чтобы обезопасить себя от мошенничества при покупке недвижимости? Консультацию на актуальную тему читателям «Панорамы столицы» дает регцентр «ЖКХ Контроль» в Коми.

В первую очередь, горожанам рекомендуется изучить право-устанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство, договор передачи в собственность, договор купли-продажи, дарения и т.п.). Если право собственности оформлено до 2016 года, то подтверждением может служить и свидетельство о регистрации права собственности.

Однако такой правоподтверждающий документ свидетельствует о регистрации права собственности на объект недвижимости за конкретным лицом на дату, указанную в нем. Следовательно, не исключено, что на текущую дату право собственности зарегистрировано уже за другим лицом.

— Подтверждением наличия у продавца собственности на конкретный объект недвижимости в текущий момент служит только выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, — пояснила жителям нашего муниципалитета руководитель центра «ЖКХ Контроль» Дарья Шучалина. — Учитывая, что продавать недвижимость имеет право только собственник, покупателю рекомендуется уточнить, кому принадлежит тот или иной объект, заказав такую выписку, и, желательно, как можно ближе к дате потенциальной сделки.

Кроме того, при покупке жилья «ЖКХ Контроль» рекомендует нашим читателям получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника перед покупкой (отсутствие такого согласия не препятствует регистрации перехода права, но его получение не будет лишним). Также лучше заранее уточнить — нет ли зарегистрированных прав на интересующий объект у бывших супругов или иных родственников, у несовершеннолетних. Помимо этого, следует провести проверку подлинности доверенности на сайте ФНП РФ, если продавец действует от лица собственника недвижимости по доверенности (целесообразно также встретиться с правообладателем лично).

— Составить договор купли-продажи можно в простой письменной форме, прописав наряду с существенными условиями любые важные для сторон моменты. Затем подписанный обеими сторонами договор с приложением необходимых документов следует представить в МФЦ, — отметила общественница. – Если документы оформлены правильно и нет других препятствий для госрегистрации, то не более чем через девять рабочих дней после рассмотрения заявления покупатель станет законным владельцем приобретенной недвижимости.

Если речь о дарении как одной из категорий сделок с недвижимостью: в отличие от купли-продажи такая сделка совершается на безвозмездной основе (без внесения платы в любом виде). Даритель не может устанавливать условия получения и использования недвижимости (за исключением оговорки в договоре дарения относительно права дарителя жить в подаренном им кому-то жилье). Договор дарения может быть составлен как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Если договор заключен после 4 марта 2013 года, то он не подлежит госрегистрации.

Что касается приобретения комнаты в коммунальной квартире: важно проверить, владеет ли продавец на праве собственности комнатой как самостоятельным объектом недвижимости или является только долевым собственником в праве общей долевой собственности на квартиру или комнату в коммунальной квартире. Это можно сделать, запросив выписку из ЕГРН. Если продавцу комната принадлежит на праве собственности, то хозяева других помещений коммунальной квартиры имеют преимущественное право ее покупки (п. 6 ст. 42 Гражданского кодекса РФ).

— С 31 июля 2019 года нотариальное удостоверение не требуется при заключении сделки по отчуждению или ипотеке долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, если сделка проводится одновременно всеми сособственниками (ч. 1 ст. 42 Федерального закона №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости»), — добавила собеседница «Панорамы столицы». – Поэтому договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей, подписанный всеми участниками долевой собственности (собственниками), можно заключать в простой письменной форме.

Относительно нюансов оформления прав на квартиру или комнату: необходимо представить в орган регистрации прав документы, предусматривающие переход права собственности по сделке, и квитанцию об оплате госпошлины. Сделать это можно как через МФЦ, так и посредством почтового отправления или с помощью электронных сервисов.

Покупателю квартиры в новостройке не нужно самостоятельно ставить ее на кадастровый учет. Нет аналогичной необходимости и в случае, если многоквартирный дом построен до 2008 года и в отношении него проведена техническая инвентаризация. Как правило, такой дом и квартиры в нем уже поставлены на кадастровый учет как «ранее учтенные объекты недвижимости».